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2019年10月21日 : 家族信託の活用で空き家問題を解消!
今回は空き家が生まれてしまう理由やリスク、そして家族信託を活用することで空き家問題を解消する方法についてご紹介します。


空き家が生まれてしまう原因とは?


総務省が5年ごとに行っている住宅・土地統計調査(平成25年)によると、平成25年時点で空き家などの居住世帯のいない住宅は853万戸となっています。このなかで昼間だけ使用している、建築中を除く完全な空き家は820万戸で、平成20年の63万戸から8.3%も増加しています。

少子高齢化社会の日本において、空き家の放置は社会問題の一つとしてニュースでもよく取り上げられていますが、空き家を放置しておくことでどういったリスクがあるのでしょう。

毎年、増え続けている空き家。具体的にはどういった理由があるのでしょう。公益社団法人全国宅地建物取引業協会連合会が毎年行っている「土地・住宅に関する消費者アンケート調査ウェブアンケート調査(2017年)」によると、空き家になった主な理由は次の通りです。

1.借り手・買い手がつかない 32.6%
2.相続したが入居していない 27.2%
3.取り壊す予定がある 19.6%
4.税制上の理由で取り壊さない 13.8%
5.将来、自身で居住したい 13.4%

この結果を見る限り、冒頭でも触れたように少子高齢化が進んでいることもあり、新たな借り手・買い手が見つからないことが最大の理由となっています。

次の「相続したが入居していない」に関しては、例えば相続者はすでに別の地域で生活基盤ができてしまっているため、相続はしたものの、そこに帰ることができないといったことが考えられます。

3位の「取り壊す予定がある」、5位の「将来、自身で居住したい」に関しては、将来的には処分もしくは居住する予定があるものの、現状はさまざまな事情で空き家にしているということになります。

4位の「税制上の理由で取り壊さない」に関しては、建物や土地の広さによっても変わってきますが、更地にしてしまうことでかえって固定資産税が高くなってしまう場合があることによって、空き家にしたまま放置しているということです。つまり税金を安く抑えるために空き家を放置しているということですから、将来的に居住する可能性はほぼないと考えてよいでしょう。


空き家を放置することで発生するリスクとは?

前項で空き家が増えている理由について見てきましたが、事情があるにせよ空き家を空き家のままで放置しておくことで、さまざまなリスクが発生します。

具体的には次のようなことが考えられます。

【特定空き家に指定されてしまう】
特定空き家とは、2015年5月に施行された「空家等対策特別措置法」で、そのまま放置することで倒壊や保安上危険となる恐れのある状態、衛生上有害となる恐れのある状態、適切な管理がされていないことで著しく景観を損なっている状態、周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切と認められた空き家を指します。

具体的には上記のような状態にあると行政が判断した際に、立ち入り調査を行いその結果、特定空き家に指定されると、住宅用地の特例がなくなり、固定資産税や都市計画税が大幅に増額さえることになってしまいます。

さらに特定空き家に指定されても改善が見られなければ、罰金や行政執行によるごみ処分、解体工事をすべて所有者負担で行われることになります。

【資産価値の低下】
特定空き家に指定されるまでではないとしても、建物は放置しておけば居住しているときの何倍もの速さで劣化が進んでいきます。その結果、不動産の資産価値が低下し、仮に売却できたとしても大きな損失をすることになります。


空き家対策として家族信託をすすめる理由

所有している不動産を空き家のまま放置しておくと、さまざまなリスクやトラブルが発生する可能性があります。

しかし、問題になることがわかっていながらも、前述した理由によって空き家のままのせざるを得ないケースも少なくありません。

空き家のリスクを回避する方法としておすすめしたいのが家族信託です。

空き家が生まれてしまう理由として、「借り手・買い手が見つからないこと」が最大の理由ですが、これは逆にいえば借り手、買い手がいるタイミングで適切な対応ができなかったからともいえます。

通常、親が高齢になってしまい老人ホームや介護施設に入居したとしても、生きている間は、長らく住み続けた住居を売却することに難色を示すケースも少なくないでしょう。

しかし、家は時間がたてばたつほど劣化が進んでいきます。さらに仮に親が認知症になれば判断能力がなくなり、誰も住んでいない住居であっても、売却することもできなくなります。

こうしたリスクを回避する方法が家族信託です。親に判断能力がある間は、家族が親の財産を管理し、判断能力を失った際には子の判断で売却が可能になります。こうすることで万が一のトラブルを避けられますし、将来的に売却のタイミングを逸し、空き家のまま放置するリスクも回避できます。

もし現在、親がいなくなったら空き家になってしまう恐れのある状況にいるのであれば、家族信託を選択肢の一つとして、専門家に相談されてみてはいかがでしょう。
2019年10月11日 : 家族信託で信託財産が不動産の場合の税金は?
家族信託を行う理由は、その家族によって異なりますが、一般的には高齢になった親の財産管理、認知症対策、遺産相続トラブルの回避を目的として行われます。また財産管理や相続というと、節税対策のためと思う人もいるかもしれませんが、家族信託は節税対策としての効果はそれほど大きくはありません。

今回は家族信託にかかる税金の種類、特に信託財産が不動産の場合の税金についてご説明します。


家族信託と相続、贈与の違い

家族信託とは、自分の財産を自分以外の家族の誰かが管理・運用・処分を行う権限を与えるものです。これだけで見ると、財産を持つものが家族にその財産を譲ると理解し、そこに贈与税、もしくは相続税がかかるのではと思われるかもしれません。

しかし注意すべきは家族信託の場合、財産を与えるのではなく、財産の管理・運用・処分を行う権限を与えるという点です。具体的な例として、親の財産を子が管理・運用・処分するとして考えてみましょう。

親の財産を子が生前贈与や相続によって与えられた場合、親が贈与者・被相続人であり、子は受贈者・相続人という関係性になります。この場合、子は親からの財産を譲り受けるわけですから、利益を得ることになります。贈与税、相続税はその利益に対して税金がかかります。

これに対して家族信託は、親が財産の管理を委託する委託者であり、子はその委託を受ける受託者という関係性になります。この際、子は親の財産を管理・運用・処分する権限を委託されただけのため、仮にその財産で株を買い利益を上げたとしても、その利益を受けられるわけではありません。そのため贈与税、相続税といった税金はかかりません。

冒頭でも触れたように家族信託は、親の財産管理や認知症対策として行われることが一般的なため、財産の所有者は変えずに管理者だけを変更することが可能です。もちろん管理者が利益を受けられる受益者にすることもできますが、通常は財産の所有者は親のまま、つまり委託者と受益者が親で、管理だけを子に委託することから、贈与や相続に関する税金はかかりません。


家族信託でかかる税金の種類

では改めて、家族信託ではどういった税金がかかるのかについてご説明します。

【贈与税・相続税】
前項で家族信託では、利益を受けるものが変わらないため、贈与税や相続税はかからないとご説明しました。しかし委託者であり受益者でもある親が、受益者の権利を子に移転した場合は、当然ながら贈与税がかかります。

また親が生きている間は受益者は変わらず、亡くなった時点で受益者を子に移転した場合は、親が亡くなった時点で相続税がかかります。

【所得税・法人税】
受益者を親から子へ移転する際、家族へ売買して利益を得た場合、所得税がかかります。また同族法人へ売買して利益を得た場合、法人税がかかります。


次に信託財産が不動産の場合にかかる税金についてご説明します。

【譲渡所得税】
委託された不動産を売買した際に発生する利益に対する税金として、譲渡所得税がかかります。

【登録免許税】
家族信託で不動産を信託にする場合、所有者は親のままですが、名義は子へ変更します。その際、名義変更の手続きに登録免許税がかかります。

【固定資産税】
親から受託した不動産に固定資産税がかかります。

ここまで家族信託を行った際にかかる税金について見てきましたが、これらの税金を負担するのは基本的に委託者である親となります。もちろん委託者から受益権を購入した後に出た利益に関する税金は、受託者である子の負担です。しかし、それ以外に関しては、利益を受けるのは委託者である親となるため親の負担です。

なお、登録免許税や固定資産税は名義を子に変更しているため、納税通知書は子へ届きます。しかしその際の支払いは親の財産から拠出することが認められていますので、実質的な負担は子ではなく親となります。


事業承継が絡んでいる場合は節税となることも

冒頭で家族信託の主な目的は高齢となった親の財産管理や認知症対策としてであり、節税には大きな効果はないとしました。しかし事業継承が絡んでいる場合に限っては、節税になるケースもあります。

委託者である親が会社のオーナーだった場合、遺産相続トラブルの回避対策として、個人所有している証券や不動産を自身の会社に売却してしまうことで財産を法人所有にする方法があります。しかしこの方法は、売却したオーナー(親)に譲渡所得税がかかるうえ、取得した法人にも不動産取得税がかかってしまいます。

これを避ける方法として、家族信託を使い、受託者を法人とし、株式の議決権を集結しながら一次受益者を委託者(親)、二次受益者を相続人(子)とすることで、信託契約時点での課税がなくなります。

さらに委託者である親が亡くなった後も、法人が受託者となっているため、会社経営は問題なく継続しながら、株主としての利益は二次受益者である子に移転されるようになり、大幅な節税が実現します。ただし手続きなど知識を必要とするため、詳しくは専門家に相談されることをおすすめします。


2019年10月1日 : なぜ必要? 費用は? 家族信託した不動産の登記手続き
家族信託は家族間で財産を信託するものですが、主に親の財産を子が管理・運用・処分する権限を持つことが一般的です。今回は家族信託を行う際の不動産の扱い、特に登記手続きについてご紹介します。


登記はなぜ必要か

高齢となった親の財産管理や認知症対策として、家族信託を行う人が増えています。子が親の財産を管理・運用・処分できる権限を持っていれば、親が万が一、病気やケガで判断能力がなくなった際に、「誰も財産を扱えなくなる」といった心配がありません。

ところでこの家族信託は、現金以外にも証券や絵画・骨董品、不動産といった財産を信託することも可能ですが、そのなかでも不動産の扱いには注意しなければならない点があります。

子はあくまでも財産の管理・運用・処分をする権限を与えられるだけで、その財産の所有者になるわけではないということです。

不動産を例にすると、親が経営しているアパートを子が信託し、親に代わって管理・運用・処分を行います。この際、アパートの名義は子に移転しますが、所有者は親のままです。つまりアパートの管理・運用・処分によって利益を得た場合、その利益は子ではなく所有者である親が受け取ります。そのかわり、アパートを売却した際に得る利益にかかる税金の支払いも子ではなく親になります。

ここで気になるのが、不動産登記です。「所有者は親のままなのだから登記は必要ないのではないか」と思う人も多いのではないでしょうか?

しかし実際には信託であっても登記は必要です。その理由は第三者に対して、当該不動産が信託財産であることを証明するため、そして登記をすることで信託財産の独立性が保たれ、信託が機能することにあります。

家族信託の場合、名義人が所有者とイコールではないことがポイントです。

名義人が受託者の場合、名義はあるものの、所有権は委託者にありますので、法律的には事実上、信託財産は誰のものでもないということになってしまいます。

これをそのままにしておくと、万が一の際、第三者に対して信託財産であることを主張できなくなります。そうしたことを回避するためにも、信託財産の登記は必ず行わなくてはいけないのです。


登記される内容

不動産を信託する際、登記が必要であることはご理解いただけたと思います。

それでは次に具体的な登記の方法についてご説明します。まずは登記される内容ですが、家族信託で不動産の名義変更を行う際、それに必要な登記事項は次の通りです。

□委託者・受託者・受益者の氏名・住所
□受益者の指定の条件・受益者を定める方法
□信託管理人の氏名・住所
□受益者代理人の氏名・住所
□受益証券発行信託の場合はその旨
□受益者の定めのない信託の場合はその旨
□公益信託の場合はその旨
□信託の目的
□信託財産の管理方法
□信託の終了事由
□その他の信託の条項

以上の11項目は不動産登記法97条で規定されているものですが、そのなかでも家族信託として信託契約を締結し、不動産登記を行う場合、「委託者・受託者・受益者の指名・住所」「信託の目的」「信託財産の管理方法」「信託の終了事由」「その他の信託の条項」の5項目を登記することが一般的です。

ちなみに「その他の信託の条項」における「その他」とは、明確に定められているわけではありません。ただ不動産に関する登記ですので、家族信託契約書の条項のなかから、不動産に関する部分を抜き出して登記を申請する形になります。具体的には「受益権の内容」「委託者または受益権の権利の制限」「受益権の譲渡制限」「委託者から受託者への賃貸人の地位の継承」などがあります。


信託登記にかかる費用

最後に信託登記にかかる費用についてご説明します。信託登記にかかる費用は大きく「登録免許税」と「専門家への報酬」の2つあります。それぞれを具体的に見ていきましょう。

【登録免許税】
登録免許税とは、法務局にある登記簿に、土地や建物の所有権を記録して公示するための手続きを行う際にかかる税金です。

家族信託における登記の場合、所有権移転登記自体は非課税になりますが、信託登記に関しては、対象となる不動産の固定資産税評価額に対して0.4%がかかります。

【専門家への報酬】
信託登記の手続きはすべて自分で行うことも可能ですが、何も知識がない状態で行うことは簡単ではないため、基本的には司法書士や弁護士といった専門家に依頼することになります。

その際にかかる報酬も費用として考えておかなくてはなりません。報酬額は財産額や専門家によって異なるため、明確な基準はありません。そのため信託登記をすることを決めた時点で、複数の専門家に報酬の目安を確認しておくことをおすすめします。

今回ご説明したように、家族信託をした不動産の登記は無駄なトラブルを防ぐためにも必ず行わなくてはなりません。ただし登記にはさまざまな手続きや費用も発生しますので、専門家に相談のうえ、できるだけ早めに行うようにしましょう。
2019年9月21日 : 家族信託された不動産を売却するには
家族信託で信託できる財産には、現金や自分が住んでいる家、経営しているアパートなどの不動産も含まれます。信託されたとはいえ、親の財産である不動産を勝手に売却することは可能なのでしょうか?
家族信託で信託された不動産の売却についてご説明します。


家族信託された不動産の売却

家族、主に親の老後の財産管理として家族信託があります。

家族信託とは、財産を持つ人、主に親が子に財産の管理や処分を任せるものです。必ず親から子に信託するわけではありませんが、この形が多いため、今回は親の財産を子に信託するケースでご説明します。

ちなみに親が子に財産を信託するケースでは、親が委託者で子は受託者となります。ただし、子が親の財産を管理して得た利益は、基本的に親が受け取ります(譲渡所得税を支払うのも親です)。つまり、親は委託者であると同時に受益者でもあるということです。

なぜかといえば、信託された不動産の名義は委託者から受託者に変更されますが、実質的な所有者は委託者のままだからです。少しわかりづらいかもしれませんが、これが贈与や相続と異なる点であり、老後の財産管理として、家族信託が注目を集めている理由です。

ここまでの説明でおわかりいただけたと思いますが、家族信託は子が親の財産を管理・処分する権限を与えられるもののため、当然、不動産を売却することも可能です。

例えば親が老人ホームに入る、病気やケガで入院してしまい元の住居には戻れないといった際に、その住居を売却することは問題ありません。親が経営しているアパートや駐車場を売却することも可能です。


不動産を売却できないケースとは

前項で、委託者の親に代わって受託者である子が不動産を売却できると説明しましたが、実は売却できないケースも存在します。それは信託契約を行った際、受託者に不動産の処分権限を与えないとした場合です。

家族信託において、委託者は受託者に対し、財産の管理、運用、処分の3つの権限を与えることができます。

しかし、必ずしもすべての権限を与えなければいけないわけではありません。例えば親が経営しているアパートの管理・運用のみを信託し、処分の権限は与えないといったことも可能です。こうした場合、受託者はそのアパートを売却することはできません。

家族信託において、委託者は受託者に対し、どこまでの範囲で権限を与えるかは、すべて信託の目的及び信託契約の定めによって決められます。
ただしこの定めは途中で変更することもできます。ほかにも、いったん信託を終了させることで不動産を売却する方法もあります。

ちなみにどちらの方法であっても、委託者、受託者双方の合意があることが前提です。

委託者に売却意思がなければ、不動産の売却をすることはできません。仮に親が病気やケガで判断能力を失ってしまうと、信託契約の変更も終了もできなくなるため、成年後見人をつけるなど、家族信託以外の方法を使わなければ不動産の売却はできなくなります。

特別な事情がない限りは、信託契約の際に、受託者に不動産処分の権限も与えておくことをおすすめします。


信託受益権の売買

家族信託は、不動産の名義が変わっても所有者自体は変わらないと説明しました。これにより親が万が一、病気やケガで長期入院となっても、財産を受託した子が委託者である親の財産を継続管理することが可能になります。

またその際に利益を得た場合も、親がその利益を得られるため、それを入院費や治療費に充てることができます。

これは家族信託が親から子へ財産を与えることが目的ではなく、親の財産を子が変わって管理、運用することが目的であるからですが、状況によっては、利益も子に与えたい場合もあるかもしれません。それを可能にするのが信託受益権の売買です。

家族信託では基本的に委託者が同時に受益者になりますが、この受益権を譲渡することも可能です。例えば受益権を持っている親が受託者である子にその権利を譲れば、名義だけではなく、そこで得た利益も子が受け取ることができるようになるのです。

名義も利益も子のものになるのであれば、贈与と変わらないと思われるかもしれません。しかしこれは贈与ではなく受益権の売買、つまり親が自分の受益権を子に売却するということです。

しかも受益権の売却は不動産の売却ではなく、不動産を売却した利益を受ける権利の売却のため、税金の面でも2つのメリットがあります。

1つは所有権移転登記にかかる登録免許税が不動産売買に比べ5分の1で済むこと。

2つめは所有権売買では課税される不動産取得税が、受益権売買であれば非課税になることです。

ただし受益権の売却は、第二種金融商品取引業の免許が必要なため、親子間ではできませんのでご注意ください。
2019年9月11日 : 所有する不動産や土地に関するトラブルを防ぐ家族信託
遺産相続で起こりえるトラブルを回避する方法の一つとして家族信託がありますが、具体的にはどういったものなのでしょうか。家族信託について、その概要から信託財産にできるものできないもの、信託を検討すべき財産などについてご紹介します。


家族信託とは?

遺産相続は、トラブルの火種を抱えています。その要因として被相続者が遺書を残す前に判断能力が低下、喪失してしまうことで、相続人のあいだで誰が何を相続するかでもめてしまうといったことがあります。

こうしたトラブルを防ぐ方法として、いくつかの方法がありますが、そのなかでもおすすめしたいのが家族信託です。

そもそも信託とは、財産を所有する人(委託者)が、財産を管理する人(受託者)に財産の所有権を移転することをいいます。この場合、財産を移転された受託者は、信託によって利益を受ける受益者のため、財産を管理したり処分したりといった判断を行います。

信託を行う相手は状況によって異なります。信託会社のように信託を専門に扱う会社に任せるケースもありますが、さまざまな事情によって家族が受託者になる場合もあります。

例えば親が子に対して自身の財産管理を信託する場合がこれに該当しますが、このように家族間で信託を行うことを家族信託といいます。


家族信託をすることのメリット

自分の家族とはいえ、財産の管理となると法律的なことや細かい手続きなど決して容易に扱えるものではありません。家族信託は遺産相続でトラブルを回避する方法の一つとしましたが、逆に法律や役所での手続きに関して素人である家族が管理することで「トラブルが増えるのでは」と思われる方も多いのではないでしょうか?

しかし財産管理を信託会社に依頼するよりも家族で管理することは、いくつかのメリットがあり、その結果トラブル回避にもつながるのです。

ではそのメリットとはどういったものなのでしょう。具体的には次の通りです。

【財産管理にかかる費用を抑えられる】
信託を家族以外の第三者や信託会社に依頼すれば当然ながら、費用が発生します。これに対して家族信託であれば、手続きにかかる費用のみで毎月のように委託費を支払うといったことはありません。そのため、トータルで見ればほかの方法に比べて財産管理にかかる費用を大幅に抑えることが可能です。

不動産や現預金など億を超える財産がある場合は、専門家に任せたほうがよいかもしれません。しかし、財産が高額でない場合であれば、家族で管理したほうが結果として多くの財産を残すことにもつながります。

【親の意思を管理に生かせる】
例えば、病気やケガなどで財産を持つ親に判断能力がなくなってしまえば、財産管理は成年後見制度を活用するケースが多くなりますが、この制度は負担も制約も多いうえ、本人の希望を生かすことはできなくなり、相続人同士のトラブルの元にもなりかねません。

しかし家族信託であれば、本人が元気なときに本人の希望する相続人に財産管理を任せることができるため、トラブルが発生しにくくなります。

【不動産の共有名義によるトラブルも回避できる】
親が亡くなり、不動産を財産として分割する際、相続人同士で共有名義にする場合があります。

しかしこの共有名義は全員の同意がないと不動産の処分も売却もできないなど、トラブルに発展するケースが少なくありません。

家族信託で不動産の処分権限を相続人の一人に集中させておけば、そうしたトラブルも回避できます。

このように財産の額にもよりますが、家族信託は手間や費用を抑え、将来的な遺産相続トラブルを回避することも可能な制度なのです。


信託財産にできるもの、できないもの

家族信託において、親の財産のすべてを信託財産にできるかといえばそうではありません。具体的には、現金や不動産、自社株、絵画・骨董品、車やバイクなどは信託財産にすることが可能です。

では信託財産にできないものとはどういったものなのでしょう。次に主なものをご紹介します。

【委託者(被相続人)の預金口座】
預金債権は譲渡禁止債権のため、家族であっても信託することはできません。もし預金を信託にするのであれば、いったんお金を引き出して現金として信託しなければなりません。

【生命保険の死亡保険金】
死亡保険金を受領する権利を有しているのは、生命保険で定められた受取人のみであり、委託者の権利ではないため、信託財産にすることはできません。

【債務や負債】
信託財産にできるのは、プラスの財産だけであり、マイナス財産は信託できません。


信託を検討すべき財産

家族信託を行ううえで最も重要なポイントは、どの財産を信託するかということです。

この際、考えるべきことは、親の意思を尊重すること、そして節税など利益重視で信託財産を決めないことです。

前述したように家族信託は専門家に任せるのではなく、家族で財産管理をすることになるため、手間がかかることは間違いありません。

それでも家族信託を行う最大の意義は、財産を持つ親の意思を尊重したいからであり、その財産で将来的に家族が争いを起こすことを避けるためです。その部分を忘れることなく、信託する財産を決めるようにしましょう。
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